Първичен и вторичен ипотечен пазар

January25

Вторичният ипотечен пазар възниква на по-късен етап от развитието на финансово-кредитната система — след като банките осъзнаят необходимостта от рефинансиране на отпуснатите ипотечни кредити. Заемите се събират в големи групи, на базата на които се емитират ценни книжа, използващи погасителните вноски от заемите, за да генерират парични потоци за инвеститорите в облигации. Със средствата от продадените облигации банките могат да отпускат нови ипотечни кредити, т.е. това е форма за дългосрочно рефинансиране на банките, което може да оживи кредитния пазар и да увеличи общия обем на отпусканите ипотечни заеми. Схема на действие на първичния и вторичния ипотечен пазар е показана на фигура 1.

Вторичният ипотечен пазар в България има законова регламентация — това е законът за ипотечните облигации. Според него ипотечните облигации са ценни книги, издавани от банките въз основа на портфейлите им от кредити, обезпечени с първа поред ипотека върху недвижими имоти — жилища, вили, магазини, офиси, хотели и други. Земеделска земя няма да може да е обезпечение по облигациите, тъй като нейният пазар в момента е слабо развит и нестабилен, което не дава възможност подобна ипотека да бъде реализирана от банката при необходимост. Ипотечните облигации са отдавна познат и разпространен дългов инструмент — например в Германия, Франция, САЩ, а в Дания той има близо 200-годишна история9. Ипотеката е позната още от феодализма като класическа форма на обезпечаване на вземанията на кредиторите от техните длъжници. Ипотечните облигации са една от разновидностите (най- обикновената) на широко разпространените в страните с развити капиталови пазари книжа, обезпечени с активи.10 Така например европейският пазар на облигации към края на 1998 г. е бил на стойност около 3,6 милиарда EUR, от тях 34% са ипотечните облигации (т.е. около 1,224 млрд. EUR), а останалите 66% — други видове облигации, включително държавни ценни книжа11. В САЩ около 200 млрд. USD от текущите 1100 млрд. USD търговски заеми, обезпечени с ипотеки, са в ценни книжа12. Това са ипотечно гарантираните търговски ценни книжа. В повечето източноевропейски страни съществуват закони, регламентиращи вторичните ипотечни пазари — в Чехия от 1996 г., а в Унгария и Полша от 1997 г., като в последните две страни съществуват специални ипотекарни банки. В България преди 1944 г. тази материя е била добре позната и разработена в правната ни система, до 1949 г. е съществувал Закон за привилегиите и ипотеките, а впоследствие в Закона за задълженията и договорите — отделна глава „Привилегии и ипотеки“. От юридическа гледна точка привилегиите (кое вземане има приоритет спрямо друго вземане) и ипотеките обикновено влизат в гражданските кодекси като отделна глава; те са понятия от гражданското право.


Posted January 25, 2014 by theadmin in category Финанси