ПРОБЛЕМИ И ПЕРСПЕКТИВИ ПРЕД ИПОТЕЧНОТО ЖИЛИЩНО КРЕДИТИРАНЕ В БЪЛГАРИЯ

January5

Жилищните недвижими имоти са най-скъпата потребителска стока. Като монетарна стойност те са най-голямата инвестиция, която повечето домакинства правят в живота си. Няколко са особеностите на строителното производство, които обуславят високата цена на готовия продукт. Обикновено жилищата се строят по поръчка на инвеститора (главно пло щ, разпределение и довършителни работи), а не са серийно (масово) производство както промишлените изделия. Индивидуалността на всяка сграда (например геоложките условия на терена) предполага ниска степен на механизация (особено при монолитното строителство) и висока трудоемкост. Готовите жилища са сложен и разнороден продукт. За изграждането на средно голямд-жилище се използват над 1000 вида строителни материали и елементи, а ако се прибавят и междинните продукти за производството им, те са още повече. Сложността на продукта обуславя факта, че строителството е един от най-ма- териалоемките отрасли в икономиката, с висока капиталоем- кост и оттам — високи цени. Строителният процес се характеризира с голям обем работи, които в технологичен план трябва да имат определена последователност, както и със сезонния си характер поради работата на открито. Породеният от тези причини дълъг срок на строителство (1-2 години) също е фактор, оскъпяващ готовата продукция. За оскъпяването допринася и неподвижността на крайния продукт. Съществуват разходи за транспорт на материали и елементи до обекта, за изграждане на строителната площадка и най-вече оскъпяването е поради това, че строителният парцел (земята) трябва да се купи или да се учреди право на строеж върху него.
Поради неподвижното им свързване към земята, жилищата не са обект на международната търговия както промишлените, или селскостопанските стоки и от тази гледна точка не съществуват и пазарни механизми за поевтиняването им. Невъзможността за внос на жилища премахва действието на международната конкуренция по отношение на цените и затова максималните им стойности зависят основно от търсенето и предлагането на вътрешния пазар. Известни възможности за намаляване на цените на жилищата има единствено при осъществяване на социална политика в тази сфера от страна на държавата и общините — субсидии, данъчни облекчения, обществен наемен сектор и т.н. В условията на валутен борд и рестриктивна фискална политика понастоящем тези възможности почти не се използват и поради това те не могат да повлияят върху общото равнище на цените в строителството.
Недвижимите имоти и по-специално жилищата имат и една негативна характеристика — те не се делят на части като валутата, акциите и облигациите. Жилищата не могат да се купуват и продават на отделни части — например не може да се купи една стая, или четири квадратни метра жилищна площ. Освен това отделните части на едно жилище се използват само от хора, между които съществува определена връзка — родствена, емоционална или икономическа. Минималният брой помещения, които трябва да съдържа едно жилище са: всекидневна, спалня, кухня, тоалетна, баня, както и обслужваща площ — килер и антре. Покупката на жилище само и единствено като съвкупност от помещения, както и фактът, че строителството е един от най-материалоемките отрасли в икономиката обуславя много висока цена на сделката в сравнение с покупката на други потребителски стоки — мебели, дрехи, храна и т. н. Затова, както се посочи, жилището е най-скъпата потребителска стока за обикновения гражданин по отношение на неговите спестявания и доходи. Това важи и за най-развитите държави — едно от доказателствата за това е фактът, че процентът на частна собственост върху жилищния фонд там варира само между 40% и 70%. Всичко това предполага наличието на големи по размер финансови средства за покупката на жилище, които в повечето случаи не са по силите на средностатистическия гражданин.


Posted January 5, 2014 by theadmin in category Финанси