Първичен и вторичен ипотечен пазар

January25

Вторичният ипотечен пазар възниква на по-късен етап от развитието на финансово-кредитната система — след като банките осъзнаят необходимостта от рефинансиране на отпуснатите ипотечни кредити. Заемите се събират в големи групи, на базата на които се емитират ценни книжа, използващи погасителните вноски от заемите, за да генерират парични потоци за инвеститорите в облигации. Със средствата от продадените облигации банките могат да отпускат нови ипотечни кредити, т.е. това е форма за дългосрочно рефинансиране на банките, което може да оживи кредитния пазар и да увеличи общия обем на отпусканите ипотечни заеми. Схема на действие на първичния и вторичния ипотечен пазар е показана на фигура 1.

Вторичният ипотечен пазар в България има законова регламентация — това е законът за ипотечните облигации. Според него ипотечните облигации са ценни книги, издавани от банките въз основа на портфейлите им от кредити, обезпечени с първа поред ипотека върху недвижими имоти — жилища, вили, магазини, офиси, хотели и други. Земеделска земя няма да може да е обезпечение по облигациите, тъй като нейният пазар в момента е слабо развит и нестабилен, което не дава възможност подобна ипотека да бъде реализирана от банката при необходимост. Ипотечните облигации са отдавна познат и разпространен дългов инструмент — например в Германия, Франция, САЩ, а в Дания той има близо 200-годишна история9. Ипотеката е позната още от феодализма като класическа форма на обезпечаване на вземанията на кредиторите от техните длъжници. Ипотечните облигации са една от разновидностите (най- обикновената) на широко разпространените в страните с развити капиталови пазари книжа, обезпечени с активи.10 Така например европейският пазар на облигации към края на 1998 г. е бил на стойност около 3,6 милиарда EUR, от тях 34% са ипотечните облигации (т.е. около 1,224 млрд. EUR), а останалите 66% — други видове облигации, включително държавни ценни книжа11. В САЩ около 200 млрд. USD от текущите 1100 млрд. USD търговски заеми, обезпечени с ипотеки, са в ценни книжа12. Това са ипотечно гарантираните търговски ценни книжа. В повечето източноевропейски страни съществуват закони, регламентиращи вторичните ипотечни пазари — в Чехия от 1996 г., а в Унгария и Полша от 1997 г., като в последните две страни съществуват специални ипотекарни банки. В България преди 1944 г. тази материя е била добре позната и разработена в правната ни система, до 1949 г. е съществувал Закон за привилегиите и ипотеките, а впоследствие в Закона за задълженията и договорите — отделна глава „Привилегии и ипотеки“. От юридическа гледна точка привилегиите (кое вземане има приоритет спрямо друго вземане) и ипотеките обикновено влизат в гражданските кодекси като отделна глава; те са понятия от гражданското право.

Category: Финанси

Как да създадем собствена инвестиционна стратегия?

January7

Въведох ви в света на финансовите инструменти, предоставяйки му информация, която заедно със собствения опит, бързи кредити и информации от други източници трябваше да бъде помощна при избора на добри инвестиции. За щастие не трябва да бъдем непременно гении, за да можем да постигнем успех на инвестиционното поле. Трябва непрекъснато да се учим, да задаваме въпроси, като непрекъснато наблюдаваме живота. Също така е необходимо гъвкаво мислене. Икономическите условия постепенно се променят. Инвестиционният климат също.
Осемдесетте години в света на финансите бяха десетилетие без прецедент. Осем години посветихме на стопанската експанзия, която се потвърди от осем години непрекъснато подобряващ се пазар. Преживяхме краха през 1987 година и с него краха през 1989 година. Бяхме свидетели на експлозията на новите финансови инструменти, масова приватизация и успеха на стотици предприятия. Участвахме в глобализацията на финансовите пазари. Политическите събития, стопанските и обществените промени в Европа, доведоха до още по-големи промени през десетилетието на деветдесетте години. Лично аз гледам бъдещето с голяма доза оптимизъм. Ако би трябвало да дам на читателите подарък, това би била моята силна вяра, че най-доброто е пред нас и че инвестирането в акциите остава най-добрия инструмент за постигане на нашите дългосрочни планове.
Защо мисля така? През последните петдесет години е имало дванадесет пазара с печалба и единадесет пазара със загуба. Средната печалба е била 100%, а средната загуба 25-30%. Този факт впечатлява силно, но това не е краят. Средният пазар е печелил в продължение на 3 години и 9 месеца. Какво повече е настъпило през последното десетилетие, в резултат на 25 намалявания на пазара и цените, установени преди намалението. Това се дължи на изобретенията, откритията, въвеждането на нови, подобри и по-евтини продукти. Светът дава днес един милиард лева за научни изследвания дневно. Половината някогашни учени живеят и днес. В началото на века лекарите са притежавали само една двеста от знанието, което притежават сега. Средната продължителност на живота се е увеличила двукратно през последните двеста години. Преди двеста години 85% от населението е работило в полето. Днес в САЩ само 4% от населението работи в селското стопанство. Произвеждат се прекалено много продукти в излишък, с които не се знае какво да се прави. Стандартизацията се увеличи четирикратно. Така изглежда прогресът в свободния свят. Резултат от прогреса на съвременния свят става непрекъснато растящата цена на акциите, поради което ние трябва да ги притежаваме. Увеличаването на цените на акциите ще ни позволи да подобрим стандарта на живота, да обучим децата си, да им осигурим финансова свобода и да ги обезпечим за старостта.
Следващият повод за вяра в пазара, е търсенето на предлаганите акции и увеличаване потребността от тях. Наблюдава се масовото изкупуване на акциите на едно предприятие от друго, което обикновено води до “сватба” между двете предприятия. Твърдението, че ако търсенето превиши предлагането -това ще доведе до увеличаване на цените, е специфична аксиома. Колко огромно значение има банално звучащият принцип на икономиката, можем да се убедим, като анализираме събитията през последните 5 години.

Category: Финанси

ПРОБЛЕМИ И ПЕРСПЕКТИВИ ПРЕД ИПОТЕЧНОТО ЖИЛИЩНО КРЕДИТИРАНЕ В БЪЛГАРИЯ

January5

Жилищните недвижими имоти са най-скъпата потребителска стока. Като монетарна стойност те са най-голямата инвестиция, която повечето домакинства правят в живота си. Няколко са особеностите на строителното производство, които обуславят високата цена на готовия продукт. Обикновено жилищата се строят по поръчка на инвеститора (главно пло щ, разпределение и довършителни работи), а не са серийно (масово) производство както промишлените изделия. Индивидуалността на всяка сграда (например геоложките условия на терена) предполага ниска степен на механизация (особено при монолитното строителство) и висока трудоемкост. Готовите жилища са сложен и разнороден продукт. За изграждането на средно голямд-жилище се използват над 1000 вида строителни материали и елементи, а ако се прибавят и междинните продукти за производството им, те са още повече. Сложността на продукта обуславя факта, че строителството е един от най-ма- териалоемките отрасли в икономиката, с висока капиталоем- кост и оттам — високи цени. Строителният процес се характеризира с голям обем работи, които в технологичен план трябва да имат определена последователност, както и със сезонния си характер поради работата на открито. Породеният от тези причини дълъг срок на строителство (1-2 години) също е фактор, оскъпяващ готовата продукция. За оскъпяването допринася и неподвижността на крайния продукт. Съществуват разходи за транспорт на материали и елементи до обекта, за изграждане на строителната площадка и най-вече оскъпяването е поради това, че строителният парцел (земята) трябва да се купи или да се учреди право на строеж върху него.
Поради неподвижното им свързване към земята, жилищата не са обект на международната търговия както промишлените, или селскостопанските стоки и от тази гледна точка не съществуват и пазарни механизми за поевтиняването им. Невъзможността за внос на жилища премахва действието на международната конкуренция по отношение на цените и затова максималните им стойности зависят основно от търсенето и предлагането на вътрешния пазар. Известни възможности за намаляване на цените на жилищата има единствено при осъществяване на социална политика в тази сфера от страна на държавата и общините — субсидии, данъчни облекчения, обществен наемен сектор и т.н. В условията на валутен борд и рестриктивна фискална политика понастоящем тези възможности почти не се използват и поради това те не могат да повлияят върху общото равнище на цените в строителството.
Недвижимите имоти и по-специално жилищата имат и една негативна характеристика — те не се делят на части като валутата, акциите и облигациите. Жилищата не могат да се купуват и продават на отделни части — например не може да се купи една стая, или четири квадратни метра жилищна площ. Освен това отделните части на едно жилище се използват само от хора, между които съществува определена връзка — родствена, емоционална или икономическа. Минималният брой помещения, които трябва да съдържа едно жилище са: всекидневна, спалня, кухня, тоалетна, баня, както и обслужваща площ — килер и антре. Покупката на жилище само и единствено като съвкупност от помещения, както и фактът, че строителството е един от най-материалоемките отрасли в икономиката обуславя много висока цена на сделката в сравнение с покупката на други потребителски стоки — мебели, дрехи, храна и т. н. Затова, както се посочи, жилището е най-скъпата потребителска стока за обикновения гражданин по отношение на неговите спестявания и доходи. Това важи и за най-развитите държави — едно от доказателствата за това е фактът, че процентът на частна собственост върху жилищния фонд там варира само между 40% и 70%. Всичко това предполага наличието на големи по размер финансови средства за покупката на жилище, които в повечето случаи не са по силите на средностатистическия гражданин.

Category: Финанси